О заключении договора аренды недвижимого имущества на новый срок


Это обстоятельство нужно учитывать, в частности, в следующих ситуациях: В то же время согласно п. Исходя из смысла п.

Срок договора аренды. Государственная регистрация договора аренды

Вместе с тем в соответствии с указанной нормой законом или договором может быть определено иное. В частности, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов п.

14. ОТДЕЛЬНЫЕ ОСОБЕННОСТИ АРЕНДЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА

Арендатор, который надлежащим образом исполнил договор аренды лесного участка, находящегося в государственной муниципальной собственности, по истечении срока действия такого договора вправе заключить новый без проведения торгов.

Данное право имеется у арендатора в случае, если участок ранее предоставлялся в аренду без проведения торгов либо в аренду на срок более десяти лет с проведением торгов ч. При этом заключить новый договор можно только при соблюдении всех условий, указанных в ч.

Преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, предусмотренном абз.

Подтверждение данного вывода см. Реализация преимущественного права арендатора на заключение договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок без проведения торгов осуществляется с соблюдением условий, закрепленных в ст.

Защита преимущественного права арендатора государственного или муниципального имущества на заключение договора аренды на новый срок Если законом арендатору предоставлено преимущественное право на заключение договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок, но арендодатель заключил договор с победителем торгов, прежний арендатор вправе в судебном порядке потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору независимо от того, принимал он в них участие или.

Вместе с тем суд откажет арендатору в защите преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок на основании ст.

Условия реализации преимущественного права на заключение договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок без проведения торгов Частью 9 ст.

Для перезаключения договора аренды на новый срок получение согласия собственника обязательно п. Арендодатель вправе отказать в заключении договора на новый срок в порядке и на условиях, указанных в ч. Наличие задолженности определяется на момент окончания договора аренды или принятия решения, предусматривающего иной порядок распоряжения имуществом п.

Новые разъяснения об аренде

Если арендодатель откажется от заключения договора на новый срок по иным основаниям и затем в течение года со дня истечения срока действия первоначального договора аренды заключит договор с другим лицом, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, сможет потребовать перевода на себя прав и обязанностей по новому договору.

Кроме того, он будет вправе потребовать возмещения убытков, причиненных отказом арендодателя заключить договор аренды на новый срок ч. Заключение договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок без проведения торгов субъектами малого и среднего предпринимательства До 1 июля 2013 г.

В соответствии с ч. С 1 июля 2013 г. Согласно пояснительной записке к проекту данного Закона предполагалось предоставить право субъектам малого и среднего предпринимательства заключать на новый срок без проведения торгов все договоры, а не только заключенные до 1 июля 2008 г. Однако принятым Законом норма ч. Таким образом, возникла неопределенность относительно наличия данного права у названных субъектов.

ФАС России в Письме от 24. Это право предоставляется при условии, что иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством РФ. Можно ли неоднократно перезаключать договор аренды государственного или муниципального имущества на новый срок без проведения торгов?

По мнению ФАС России, это. Однако нужно учитывать, что суд может прийти к выводу о праве арендодателя не перезаключать договор, ранее возобновленный на новый срок. ФАС России разъяснила, что при соблюдении перечисленных в ч.

28 сентября 2015 года состоялся аукцион на право заключения договора аренды радиочастот .

В то же время существует позиция, согласно которой если договор возобновляется не впервые, то есть арендатор ранее уже реализовал свое преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, то арендодатель вправе не перезаключать договор аренды в порядке, установленном в ч. В деле, при рассмотрении которого сформулирован указанный вывод, суд основывался также на наличии решения, предусматривающего иной порядок распоряжения спорным имуществом Определение Верховного Суда РФ от 11.

14. ОТДЕЛЬНЫЕ ОСОБЕННОСТИ АРЕНДЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА

Данное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в заключении договора на новый срок п. Исходя из правовой позиции, сформулированной в п. О реализации преимущественного права на заключение договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок без проведения торгов см.

Общий порядок приобретения в собственность такого имущества установлен Федеральным законом от 21. В этом перечне выкуп арендованного имущества путем включения соответствующего условия в договор аренды на основании ст. Следовательно, после вступления в силу Закона N 178-ФЗ включение в договор аренды государственного или муниципального имущества условия о выкупе неправомерно и последующий переход права собственности на имущество на основании такого условия невозможен.

Однако если договор аренды государственного или муниципального имущества был заключен до вступления в силу Закона N 178-ФЗ, а именно до 26 апреля 2002 г.

Подробнее об этом см. Таким законом на сегодняшний день является Федеральный закон от 22. Выкуп арендованного государственного имущества по договору, заключенному до вступления в силу Федерального закона от 21.

Постановлением Правительства РФ от 25.

На сегодняшний день возможность приобретения в собственность арендованного имущества по договору, заключенному до вступления в силу Закона N 178-ФЗ, может быть реализована, только если в этом договоре согласованы условия о размере, сроке и порядке внесения выкупа и установленный для выкупа срок еще не истек.

В этом случае арендатор направляет заявление о выкупе с приложением определенных Положением документов в территориальный орган Минимущества России, который в месячный срок рассматривает его и направляет арендатору подтверждение выполнения им условий договора аренды с правом выкупа п. Следует учитывать, что если по истечении срока, установленного договором, заявление арендатора не поступило, положение договора о выкупе утрачивает силу п.

Для случаев, когда упомянутые условия договором не предусмотрены, была установлена более сложная процедура выкупа, зависящая от размера рыночной стоимости арендованного имущества. Однако в настоящий момент этот вариант утратил актуальность, поскольку в силу п. По истечении этого срока арендатор не вправе требовать заключения договора купли-продажи арендованного имущества Постановление ФАС Поволжского округа от 17.

Полезно знать:
Учетной нормы и нормы предоставления площади жилого помещения по договору социального найма в городе

Отдельные особенности приобретения в собственность арендованного государственного или муниципального недвижимого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства Субъекты малого и среднего предпринимательства, являющиеся арендаторами государственного или муниципального недвижимого имущества, имеют преимущественное право на его приобретение в собственность при соблюдении определенных условий.

Это право предусмотрено Федеральным законом от 22. При реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендованного недвижимого государственного или муниципального имущества в соответствии с Законом N 159-ФЗ рекомендуется: Условия реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендованного недвижимого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства Статьей 3 Закона N 159-ФЗ предусмотрены следующие условия, при которых субъекты малого и среднего предпринимательства за исключением субъектов, указанных в ч.

Арендатор может обратиться с заявлением о приобретении в собственность арендуемого имущества, указанного в этом перечне, если по состоянию на 1 июля 2015 г. Данное условие действует с 1 августа 2016 г. В срок непрерывного владения и или пользования арендуемым имуществом в том числе засчитывается: Последний подход согласуется с п.

Из указанной нормы следует, что государственная регистрация определяет момент заключения договора в отношении третьих лиц, если иное не предусмотрено законом. Соответственно, по смыслу п. Представляется, что суды будут придерживаться сформированной судебной практики по указанному вопросу.

Необходима ли государственная регистрация договора аренды, заключенного на срок не менее года, для того, чтобы арендатор мог реализовать преимущественное право на выкуп?

Да, наличие государственной регистрации предотвратит возможные риски арендатора. По общему правилу при сдаче в аренду недвижимого имущества требуется государственная регистрация договора п. Так, договор аренды здания сооружениязаключенный на срок не менее года, считается заключенным с момента такой регистрации п. В судебной практике существует подход, основанный на данной позиции.

Новые разъяснения об аренде

В соответствии с ним отсутствие государственной регистрации договора не дает арендодателю право отказать арендатору в выкупе имущества в силу Закона N 159-ФЗ, если стороны согласовали все существенные условия договора и он фактически исполнялся. Тем не менее в интересах арендатора произвести государственную регистрацию договора, поскольку незарегистрированный договор по смыслу п.

Следовательно, исключить риск того, что арендатору по незарегистрированному договору будет отказано в преимущественном праве на выкуп. Оплата неотделимых улучшений арендованного недвижимого имущества при его выкупе в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ В соответствии со ст. В данном случае не применяется п.

Также рекомендуем:
Порядок разделения лицевых счетов на оплату жилого помещения

Это связано с тем, что в силу ст. Рассматривая споры о размере выкупной цены на стадии, когда договор купли-продажи еще не заключен, суды исходят из следующего.

При установлении выкупной цены рыночная стоимость государственного или муниципального недвижимого имущества, приобретаемого субъектами малого предпринимательства, должна быть уменьшена на стоимость неотделимых улучшений данного имущества, произведенных арендатором с согласия арендодателя. Стоимость таких улучшений определяется с учетом их фактического состояния на ту же дату, что и стоимость имущества.

Если договор купли-продажи уже заключен и в нем нет условий, например, об уменьшении цены на стоимость произведенных улучшений или о возможности зачесть эту стоимость в счет оплаты по договору, арендатор не сможет потребовать пересмотреть выкупную цену путем зачета стоимости неотделимых улучшений имущества. Момент прекращения обязанности по внесению арендной платы при выкупе арендованного недвижимого имущества в порядке Федерального закона N 159-ФЗ Исходя из п.

Однако при выкупе арендованного имущества субъектом малого и среднего предпринимательства в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, нельзя установить иной момент, поскольку в силу абз. Арендная плата, внесенная после заключения договора купли-продажи, может быть взыскана арендатором в качестве неосновательного обогащения Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.