Судебная практика о регистрации перехода права на недвижимое имущество


Арбитражные споры В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации далее - ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в этой статье, а также иными способами, предусмотренными законом. Долгое время положения данной статьи толковались таким образом, что лицо, считающее свои права нарушенными и обращающееся за защитой этих прав в суд иными словами, истецсвободно в выборе конкретного способа защиты права и самостоятельно определяет правовые средства для достижения желаемого правового результата.

Однако постепенно складывалось понимание, что из всего разнообразия предусмотренных в статье 12 ГК РФ и других законах способов не всякий из них применим в той или иной конкретной ситуации и в конечном счете выбор способа защиты определяется характером спорных правоотношений, обстоятельствами нарушения прав заявителя, а в некоторых случаях способ защиты права от конкретного нарушения предопределен законом. Избрание истцом ненадлежащего способа защиты влечет от каз в судебная практика о регистрации перехода права на недвижимое имущество иска, но не по причинам формального характера с указанием на то, что применению подлежал иной способ, а в действительности по тем мотивам, что в сложившейся ситуации используемый способ не приведет к защите нарушенного, по мнению истца, права.

То есть исходя из системного толкования положений статей 12209223301302 ГК РФ иск о признании права невладеющего собственника, не заявившего одновременно иск об истребовании имущества, не может быть удовлетворен именно по тем основаниям, что в случае невозможности возврата имущества во владение право нельзя считать реально существующим, хотя формальные правовые основания для признания права за истцом например, приобретение имущества по сделке и несовершение в последующем лицом, уполномоченным на распоряжение имуществом, сделок по его отчуждению вроде бы и имеются.

О судебной защите в сфере имущественных прав и интересов

Судебная практика по данному вопросу настолько устойчива, что нет необходимости иллюстрировать ее на отдельных примерах. Для определенных правовых ситуаций в результате анализа правоприменительной практики были выработаны рекомендации относительно того, какие конкретные способы защиты подлежат применению.

Применение различных способов защиты прав на недвижимое имущество в судебной практике

Внимание судов, и в первую очередь ВАС РФ, было обращено на одну из таких ситуаций, когда за защитой своих прав в суд обращается покупатель, приобретший объект недвижимости по договору продажи, но не имеющий возможности зарегистрировать переход права собственности на эту недвижимость по причине ликвидации продавца. Вопрос имеет свою историю. В рамках рассмотрения такого иска суд по результатам оценки всех имеющихся документов, относящихся к предмету договора и спора, делал вывод о том, является ли договор заключенным и соответствующим действующему законодательству, а решение суда служило основанием для государственной регистрации перехода права.

Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд, и в резолютивной части решения суд может при удовлетворении требования обязать регистрационный орган зарегистрировать переход права собственности.

Таким образом, если первоначально покупателю по договору купли-продажи в случае ликвидации продавца для защиты своих прав предлагалось судебная практика о регистрации перехода права на недвижимое имущество требования, основанные на статьях 165, 551 ГК РФ и подлежащие рассмотрению в исковом порядке, то согласно приведенным выше разъяснениям в настоящее время надлежащим способом защиты для такого лица признается предъявление требований к регистрирующего органу по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации далее - АПК РФ.

Общество обратилось в арбитражный суд с иском к регистрирующему органу об обязании зарегистрировать переход к истцу права собственности на здание, приобретенное по договору купли-продажи, заключенному по результатам торгов в рамках конкурсного производства. Решением арбитражного суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, в иске отказано.

Постановлением кассационной инстанции данные судебные акты оставлены без изменения. В ходе рассмотрения дела судами установлено, что стороны еще до ликвидации должника продавца обращались в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности, однако в проведении такой регистрации им было отказано ввиду непредставления доказательств регистрации права собственности продавца на момент проведения торгов.

Впоследствии обществом были получены документы в подтверждение приобретения спорного объекта продавцом в процессе приватизации. После получения таких документов и ликвидации продавц а покупатель повторно к регистрирующему органу не обращался. Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суды указали на избрание истцом ненадлежащего способа защиты, поскольку вопрос о государственной регистрации права собственности общества может быть разрешен в рамках рассмотрения требования об обжаловании отказа регистратора, а без признания такого отказа незаконным на регистрирующий орган не может быть возложена обязанность зарегистрировать переход права собственности Постановление ФАС СЗО от 04.

Суды, установив, что договор купли-продажи, на основании которого заявлено требование о государственной регистрации, не имеет юридических пороков, исполнен сторонами, право собственности продавца было зарегистрировано и никем не оспаривалось, равно как и к покупателю после передачи имущества ему во владение никакие правопритязания не заявлялись, приходят к выводу о возможности удовлетворения заявленных требований, исходя в том числе из необходимости установления определенности в правоотношениях.

В обоснование применяемой позиции можно указать на то, что при принятии судебного акта по результатам рассмотрения спора всегда учи тываются конкретные обстоятельства дела, а также на то, что избрание заявителем ненадлежащего способа защиты само по себе не может служить единственным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, а только в совокупности юридических фактов в системе рассматриваемых спорных правоотношений.

Достаточно устойчивым остается мнение о том, что при названных обстоятельствах для покупателя неприемлемо предъявление иска о признании судебная практика о регистрации перехода права на недвижимое имущество собственности на объект недвижимости на основании исполненного договора купли-продажи, по которому не регистрировался переход права собственности.

Общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании права собственности на здание, ссылаясь на приобретение объекта по договору купли-продажи у лица, ликвидированного к моменту предъявления иска, и на невозможность государственной регистрации перехода права.

Суды, установив, что право собственности продавца, получившего спорный объект после вступления в силу Федерального закона от 21. Судебными актами судов первой, апелляционной и кассационной инстанций обществу было отказано в иске, предъявленном к местной администрации, о признании права собственности на объекты недвижимости, приобретенные истцом на торгах по продаже имущества должника - муниципального унитарного предприятия, которому эти объекты принадлежали на праве хозяйственного ведения.

После завершения конкурсного производства предприятие было ликвидировано. Отменяя судебные акты и удовлетворяя исковые требования, Президиум ВАС РФ исходил из того, что общество неоднократно обращалось в арбитражный суд для защиты своих прав, в удовлетворении исков обществу было отказано по взаимоисключающим основаниям в иске о государственной регистрации перехода права - в связи с наличием спора о праве; в иске о признании права собственности - в связи с избранием ненадлежащего способа защиты и необходимостью предъявления иска о государственной регистрации перехода правау судов отсутствовали сомнения в добросовестности п риобретения недвижимости на публичных торгах.

В целях должной защиты приобретателя имущества с публичных торгов и при установленных обстоятельствах дела суд с учетом законности заключенных сделок и их фактического исполнения сторонами посчитал иск подлежащим удовлетворению в силу статьи 8, пункта 2 статьи 218, статьи 549 ГК РФ.

Как указано в данном пункте, при определенных условиях оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Применение данного способа вызывает некоторые трудности в первую очередь у лиц, обращающихся за судебной защитой, не учитывающих, что сфера его применения очень ограничена. В качестве примера приводится случай государственной регистрации права собственности на объект, являющийся движимым имуществом, поскольку в этой ситуации права истца нарушаются самим фактом государственной регистрации права собственности ответчика на имущество, которое не обладает признаками недвижимости.

При подобных обстоятельствах нарушенное право истца восстанавливается исключением из реестра записи о праве собственности ответчика.

При этом следует иметь в виду, что ни законность существования объекта, ни его принадлежность ответчику не оспариваются истцом.

В нижеописанном деле истец обоснованно воспользовался предложенным практикой способом защиты. Администрация обратилась в арбитражный суд с иском к предпринимателям К.

Полезно знать:
Согласие на сделку с недвижимостью документы

Решением арбитражного суда первой инстанции, оставленным без изменения апелляционным судом, признано отсутствующим право собственности Д. Постановлением суда кассационной инстанции данные судебные акты оставлены без изменения. Как установлено судами в ходе рассмотрения дела, спорные объекты, не относящиеся к недвижимому имуществу, находились на земельном участке, предоставленном предпринимателю К.

Вступившим в законную силу решением суда по другому делу на предпринимателя К. Предприниматели заключили договор купли-продажи кафе и торгового помещения, на основании данного договора зарегистрирован переход к Д. Суды, установив, что эти объекты не относятся к недвижимому имуществу и права на них не подлежат государственной регистрации, удовлетворили иск администрации о признании отсутствующим зарегистрированного права Д.

При этом отсутствие у сооружений признаков недвижимого имущества, определенных в статье 130 ГК РФне влечет само по себе недействительность сделки, заключенной в отношении этих объектов как движимых вещей Постановление ФАС СЗО от 28.

При рассмотрении исков о признании отсутствующим зарегистрированного обременения судами разрешался вопрос о действительности сделки, на основании которой оспариваемое обременение было зарегистрировано. Общество-1 обратилось в арбитражный суд с иском к обществу-2 о признании отсутствующим обременения недвижимого имущества правом аренды, установленного договором аренды. Решением арбитражного суда судебная практика о регистрации перехода права на недвижимое имущество инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, исковые требования удовлетворены.

Суды признали недействительным договор аренды как заключенный правопредшественником общества-1 - муниципальным унитарным предприятием - в нарушение статьи 17. При этом суды приняли во внимание, что арендованное помещение выбыло из владения ответчика, а исковые требования посчитали направленными на приведение сведений в реестре в соответствие с фактическими обстоятельствами, свидетельствующими об отсутствии права аренды Постановление ФАС СЗО от 18.

В рамках другого дела судом был рассмотрен иск общества, предъявленный к банку, о признании отсутствующим обременения ипотекой принадлежащих истцу помещений. Исковые требования мотивированы ничтожностью договора ипотеки, поскольку в ипотеку переданы только помещения без земельного участка.

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены. Постановлением апелляционного суда, оставленным без изменения кассационной инстанцией, решение отменено, в иске отказано. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды не усмотрели оснований для признания ничтожным договора ипотеки нежилых помещений, а относительно избранного обществом способа защиты указали, что исковые требования направлены на оспаривание договора ипотеки по мотивам его несоответствия закону, для чего ГК РФ предусмотрены определенные способы защиты Постановление ФАС СЗО от 07.

Также рекомендуем:
Приватизация квартиры в браке права супруга

Из приведенных примеров усматривается, что при оспаривании зарегистрированного обременения по мотиву недействительности сделки, на основании которой обременение установлено, возникает вопрос о соотношении способов защиты, поскольку судебный акт о признании сделки недействительной также может служить основанием для снятия соответствующего обременения.

При наличии спора о праве на имущество необходимым условием применения такого способа защиты, как признание отсутствующим зарегистрированного права, является невозможность защиты права путем его признания или истребования имущества из чужого незаконного владения.

В свою очередь такая невозможность обусловливается отсутствием необходимости в признании права или в истребовании имущества, поскольку, например, право уже признано за истцом или зарегистрировано, а объект находится в его владении. В рамках нижеприведенного дела судами рассматривался иск, возникший в связи с наличием между сторонами спора о праве собственности на объект недвижимости.

Общество-1 обратилось в арбитражный суд с иском о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности общества-2 на автосалон лит.

Ж, Ж2а также с требованиями к организациям, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости, внести соответствующие изменения в реестр объектов капитального строительства.

Решением арбитражного суда первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением апелляционного суда решение отменено, иск удовлетворен. Постановлением кассационной инстанции отменено постановление суда апелляционной инстанции, оставлено в силе решение арбитражного суда первой инстанции.

Обращаясь с указанным иском, истец ссылался на то, что право собственности на здание лит. Ж, Ж1 признано за ним ранее принятым решением суда по другому делу; здание выбыло из владения общества-1 помимо его воли; право собственности организации, незаконно разделившей объект на два самостоятельных объекта и передавшей спорный автосалон обществу-2, во владе нии которого автосалон находился в момент подачи иска, было зарегистрировано на основании судебного акта, впоследствии отмененного.

Суд кассационной инстанции, признавая необоснованными выводы апелляционного суда об избрании истцом надлежащего способа защиты и соглашаясь с судом первой инстанции, исходил из того, что право собственности истца ни на первоначально существовавший объект до реконструкциини на здание автосалона лит.

Ж, Ж2 не регистрировалось; с иском об истребовании объекта от общества-2, у которого он находился в фактическом владении и за которым зарегистрировано право собственности, истец не обращался; вопрос о праве собственности общества-2 должен разрешаться с учетом положений статей 223302 ГК РФ. Таким образом, установленные судами обстоятельства свидетельствовали о наличии оснований для использования вещно-правовых и общегражданских способов защиты, предусмотренных ГК РФ Постановление ФАС СЗО от 12.

Отсутствие условий для применения такого способа оспаривания зарегистрированного права, как признание права отсутствующим, было установлено, правда, только в надзорной инстанции и при рассмотрении следующего дела.

Понятие недвижимости. Курс «Защита прав на недвижимое имущество». Роман Бевзенко.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом Росимущество обратилось в арбитражный суд с иском к рынку и торговому дому о признании права собственности Российской Федерации на два объекта недвижимости нежилые помещения и признании отсутствующим права собственности ответчиков на данные объекты.

Как установлено судами, спорные объекты, представляющие собой памятники истории и культуры, приобретены ответчиками в 1997 году на основании сделок приватизации, заключенных с органами местного самоуправления, в отношении указанных объектов зарегистрировано право собственности ответчиков.

Росимущество, ссылаясь на то, что здание, состоящее из спорных нежилых помещений, входит в состав памятника культуры федерального значения, который не мог быть приватизирован в составе имущества предприятия, а собственник объекта в лице уполномоченных федеральных органов не принимал решения о передаче его иному лицу в собственность, обратилось в арбитражный суд с названным иском.

Новости судебной практики

Решением суда первой инстанции в иске отказано по тем мотивам, что спорный объект передавался из муниципальной собственности органами местного самоуправления на законных основаниях, а также в связи с применением исковой давности, срок которой начал течь с момента подписания договоров и актов приема-передачи. Постановлением апелляционного суда, поддержанным кассационным судом, решение отменено, исковые требования удовлетворены.

Суды посчитали, что здание как исторический памятник подлежит отнесению исключительно к федеральной собственности, в собственность субъекта Российской Федерации или муниципального образования не передавалось, наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ЕГРП записи о правах ответчиков нарушает право Российской Федерации как участника гражданских правоотношений, срок исковой давности по заявленным требованиям начал течь со дня, когда истец узнал о соответствующей записи в ЕГРП в сентябре 2010 годаи к моменту предъявления иска не пропущен.

Суд посчитал обоснованным заявление ответчиков о применении исковой давности, поскольку об обстоятельствах выбытия здания из государственной собственности органы государственной власти должны были знать задолго до проведения в сентябре 2010 года проверки его фактического использования Постановление Президиума ВАС РФ от 27.

Следует отметить, что далеко не во всех случаях, когда не требуется ни виндикации имущества, ни признания того же права на то же имущество за истцом, не претендующим на имущество, признание отсутствующим зарегистрированного права является подходящим способом защиты, поскольку спор в действительности возник из иных правоотношений.

Интересно в этой связи следующее. Общество обратилось с иском к Росимуществу о признании отсутствующим права собственности Российской Федерации на нежилое здание.

Решением арбитражного суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано. Постановлением апелляционного суда решение отменено, исковые требования удовлетворены.

Постановлением суда кассационной инстанции отменено постановление апелляционного суда, оставлено в силе решение суда первой инстанции.

Как установлено судами при рассмотрении дела, истец фактически владеет зданием без правовых оснований. В рамках другого дела общество обратилось с иском к Управлению Росимущества как зарегистрированному собственнику о признании права собственности на здание в силу приобретательной давности.

Обращаясь с иском о признании отсутствующим права собственности Российской Федерации на спорное здание, общество считало, что объект является собственностью Санкт-Петербурга, а регистрация права федеральной собственности препятствует возможности реализовать обществу право на иск о признании права собственности на основании статьи 234 ГК РФ.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что предъявленный иск не является иском о защите владения, которая осуществляется в соответствии со статьей 305 ГК РФ право собственности Санкт-Петербурга никогда не было зарегистрировано; между Российской Федерацией и Санкт-Петербургом отсутствует спор о праве; истец не уполномочен на предъявление иска в защиту интересов Санкт-Петербурга, а наличие собственного законного интереса или права, которые могут быть восстановлены в результате применения избранного обществом способа защиты, не доказано Постановление ФАС СЗО от 01.

В другом случае иск о признании отсутствующим права собственности общества на площадку для стоянки автомобилей был предъявлен банком в связи с возникшим между сторонами спором о праве пользования земельным участком. Банк являлся собственником нежилых помещений в объектах недвижимости, находящихся на земельном участке. Площадка для стоянки автомобилей, в отношении которой зарегистрировано право собственности общества, расположена на том же участке.

Больше материалов по теме:

Обращаясь в арбитражный суд с названным иском, банк ссылался на то, что общество препятствует банку использовать земельный участок, запрещает проходить и проезжать через расположенную на участке площадку, требует материальной компенсации за проезд по площадке. Решением арбитражного суда первой инстанции иск удовлетворен по тем мотивам, что площадка не является объектом недвижимости, а представляет собой улучшение земельного участка.

Постановлением апелляционного суда, оставленным без изменения кассационной инстанцией, данное решение отмененов иске отказано. Как выяснено судами в процессе рассмотрения дела, спор о праве на площадку для автомобилей между сторонами отсутствует и банк не отрицает, что площадка является собственностью общества.

Суды пришли к выводу об избрании банком ненадлежащего способа защиты, поскольку аннулирование записи в ЕГРП о праве собственности общества на площадку, принадлежность которой последнему не оспаривается истцом, не повлечет восстановление прав истца, нарушенных в связи с чинением ответчиком препятствий в проходе и проезде через площадку, а права банка подлежат защите иными способами, установленными гражданским законодательством Постановление ФАС СЗО от 10.

В то же время признание отсутствующим зарегистрированного права на объект, являющийся, по мнению истца, самовольной постройкой, не будет считаться надлежащим способом оспаривания этого права, поскольку в данном случае права истца защищаются путем предъявления иска, основанного на положениях статьи 222 ГК РФ.

Удовлетворение требования о сносе самовольной постройки позволит разрешить вопрос о государственной регистрации права собственности на такой объект, если запись о праве была внесена в реестр, без предъявления отдельного требования, направленного на исправление сведений, содержащихся в реестре.

Напротив, устранение из реестра сведений о праве собственности на объект, обладающий признаками самовольной постройки, не восстановит права истца, поскольку права истца, например собственника земельного участка, в этом случае нарушаются не записью о праве, а самим фактом существования постройки. Анализ дел, возбужденных по судебная практика о регистрации перехода права на недвижимое имущество о признании отсутствующим зарегистрированного права, показывает, что во многих случаях предъявление таких исков не является оправданным, а истцы не учитывают, что данный способ защиты имеет не универсальный, а, напротив, крайне ограниченный характер.

Еще для одной ситуации по результатам обобщения судебной практики высшим судебным органом был предложен способ защиты, непосредственно не предусмотренный ГК РФ или другими законами, но вытекающий из общего смысла совокупности правовых норм и сформулированный с учетом наиболее эффективного обеспечения защиты нарушенных прав.

Речь идет о случае приватизации земельного участка в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации далее - ЗК РФ собственником расположенного на участке объекта недвижимости с нарушением исключительного права, предусмотренного данной статьей, собственников других объектов недвижимости, находящихся на том же земельном участке. Требование о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, заключенного с одним из собственников недвижимости, может быть заявлено собственниками других зданий, сооружений, только если эти лица намерены заключить договор аренды в отношении причитающихся им земельных участков.

ВИДЕО: Договор аренды недвижимости. Судебная практика и Гражданский кодекс